三湘都市报·华声在线记者 卜岚

近日，湖南岳阳发布了今年以来全国首个“限跌令”，要求商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。一时间，“限跌令”引发了较大讨论，不少市民纷纷感慨“降价也不行”？

【现象】 直降3000元/m2，多个楼盘价格“大跳水”

限跌令的开始，或许要从房价的“跳水”说起。

今年五六月，一开发商因债务压力比较大，为了资金回笼，将其持有的三个项目从备案价8000元/m2降至5000元/m2进行销售，这也拉开了岳阳房价下跌的序幕。

“仅限三天，环湖高层电梯三房105平方米起，价格3378元/m2！错过这一波很难有‘3字头’一线临湖住宅小区了！”到今年7月，岳阳奥园誉湖湾一销售在朋友圈发布了这则消息。而据历史数据显示，该项目之前的成交均价是6300/m2。

随后，岳阳不少楼盘纷纷跟进降价，房价平均水平也因此被拉低。国家统计局发布的数据显示，本次岳阳新建商品房住宅销售价格环比下降0.7%，环比跌幅在70城中排第一，同比跌幅排第六。

克而瑞湖南数据也显示，今年1-5月，岳阳房价维持在7000元/m2以上。但到6月，跌至6558元/m2，环比下跌13.8%。到了7月，均价则降至6492元/m2。

【探因】 库存压力加上价格战，导致交易秩序混乱

为了防止价格混战，岳阳市政府相关主管部门出手，对降价“喊停”。

8月9日，岳阳市住房和城乡建设局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案，要求商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

正是这则通知，成为房地产业内国内首个“限跌令”。

“近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。”岳阳市住建局相关工作人员透露。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力，“岳阳对降价现象进行管控，其实质在于(岳阳)去库存压力大，房企纷纷打价格战，导致交易秩序的混乱。”

限跌的背后，是庞大的市场库存压力。克而瑞湖南的数据显示，至今年5月底，岳阳的商品住宅库存面积约213万平方米，去化周期达10个月。

【观察】 划定了红线，保证了购房者的权益

“限跌令”的出现，对楼市而言究竟有何影响？

“‘限跌令’保证了购房者的权益，不会因为房价大跌而被迫维权，也给开发商划了一条红线，不能因个体债务问题，而扰乱市场秩序。”湖南一房企营销负责人指出，新规体现了“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调，也反映了市场出现了明显的分化，“一些热点城市在控制房价过热，另一些三四线城市却出现房价下行的现象。”

严跃进表示，岳阳市对一些无序降价现象进行了管控，体现了近期部分非热点三四线城市的市场特征。另外，岳阳市相关政策的核心在于严管“房价低于备案价85%”的现象，这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的。他表示，为了促进房地产市场的平稳健康发展，房价不管是大涨还是大跌，都将面临管控。

链接

这些城市也发生过“限跌”情况

2017年5月

中山市明确指出，当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15% ，商品房将无法进行网上签约。

2019年7月

大连市人民政府发布《 大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知 》明确指出，首次申请预售许可证的新项目，其实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。

2019年11月

马鞍山住建局规定，新房降价幅度不能超过备案价的10%。

2020年3月

东莞发布文件，严格限价，实际成交价格不得高于申报价，但也不得低于申报价格的90%。